AIで作った物件動画は、宅建業法や景品表示法で問題になりませんか

何が不動産広告を縛っているのか

動画にも、写真と同じ3つがかかります。

• 宅地建物取引業法32条 — 誇大広告等の禁止。著しく事実に相違する表示、 実際より著しく優良・有利であると誤認させる表示を禁じています
• 景品表示法5条1号 — 優良誤認表示の禁止。こちらは業種を問わない法律です
• 不動産の表示に関する公正競争規約 — 業界の自主規制。 物件の写真は原則としてその物件のものを使うこと、別の物件の写真を使えるのは 未完成などやむを得ない場合に限られその旨の明示が要ること、 取引できない物件を掲載しないこと(おとり広告)などが定められています

動画は写真より情報量が多いぶん、誤認させたときの影響も大きくなります。 規制の考え方は写真と同じです。

映像をAIで生成すると、ここに引っかかります

生成AIで映像を作ると、実際には存在しない部屋・角度・家具が映ります。 その時点で「その物件の映像」ではなくなるので、写真は当該物件のものを使うという原則から外れます。

このサービスは映像を生成しません

アップロードいただいた写真をそのまま並べ、ゆっくりした動き・字幕・ナレーションを足すだけです。 AIが担うのは台本と声で、映像には触れません。

暗く写った室内の明るさや色味を見やすく整える処理は入りますが、 撮影時の露出を補う範囲で、写っているものや構図は変えません。家具を足したり、壁の色を変えたり、間取りを広く見せたりはしません。

それでも、公開前に確認していただきたいこと

映像は安全になりますが、広告の責任そのものは無くなりません。次の4点はご確認ください。

• 数値 — 家賃・専有面積・駅徒歩などは入力した内容がそのまま入ります。 入力が間違っていれば動画も間違います
• 言い回し — 台本はAIが書きます。公開前に一度お読みください。 「最高」「抜群」のような主観的な表現をどこまで使うかは、御社の基準に合わせて編集できます
• おとり広告 — 成約済みの物件の動画を出したままにしない
• 必要な表示 — 取引態様・免許番号など、媒体ごとに求められる表示事項

表示事項は動画に焼き込めます

会社名・取引態様・免許番号を動画に入れられます。出す場所は「締めのカード」と 「本編中の画面下部」から選べ、両方に出すこともできます。

文字はSNSの安全域の内側に置いています。TikTok・Instagramリール・ YouTubeショートは動画の上に再生UIを重ねるため、プレイヤーで正しく見えていても 投稿すると端の文字が隠れます。免許番号のように読めないと困る情報が、 隠れない位置に収まるようにしてあります。

一次情報

• 不動産公正取引協議会連合会(表示規約・施行規則の本文が公開されています)
• 消費者庁 — 景品表示法